Dopad vládních nařízení na nájemní vztahy

Jednou z mnoha oblastí, do níž je v současné době pandemie koronaviru způsobujícího nemoc Covid-19 ze strany státu významně zasahováno, a to přímo či nepřímo, je oblast nájemních vztahů. Způsob, jakým stát vstupuje prostřednictvím některých opatření do ryze soukromoprávních vztahů, jistě vyvolává celou řadu otázek zejm. co se ústavněprávního rozměru takového zásahu týče, nicméně závažnost situace zřejmě taková opatření odůvodňuje. Nájemní vztahy jsou opatřeními dotčeny jak nepřímo, zejm. uzavřením velké většiny provozoven a z toho vyplývajícím snížením či úplnou absencí tržeb, tak i přímo, v důsledku přijetí nové zákonné úpravy, která obsahuje problematiku odkladu nájmů.

Poslanecká sněmovna ČR na svém zasedání dne 8. 4. 2020 schválila dva zákony, které zásadním způsobem (dočasně) modifikují nájemní vztahy v České republice, a to zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty a dále zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání. Oba uvedené zákony nyní míří do Senátu ČR, kde lze očekávat formální potvrzení a následně k podpisu Prezidenta republiky.

Zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, směřuje k ochraně nájemce bytu, domu nebo jejich části, je-li účelem nájmu uspokojování bytové potřeby nájemce, resp. obdobně v případě podnájmu bytu, domu nebo jejich části, je-li účelem podnájmu uspokojování bytové potřeby podnájemce. Z obsahu zákona vyplývá, že pronajímatel nemůže do 31. prosince 2020 nájem jednostranně ukončit pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného, pokud prodlení nastalo v době ode dne 12. března 2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii, nejpozději však do dne 31. července 2020 (dále též jen rozhodná doba), a toto prodlení nastalo převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného. Nájemné bude možno odsunout pouze v případě, že nájemce doloží, a to potvrzením od úřadu práce, že nemůže platit kvůli snížení svých příjmů způsobenému epidemií koronaviru. Samozřejmě jiných důvodů pro skončení nájemního vztahu ze strany pronajímatele se zákon nijak nedotýká. Ze zákona rovněž vyplývá právo pronajímatele vypovědět nájem bez výpovědní doby, neuhradí-li nájemce nejpozději do 31. 12. 2020 všechny pohledávky na nájemném, které se staly splatnými v rozhodné době (pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že tyto pohledávky ani v ochranné době neuhradí). Zákon obsahuje i jakousi teoretickou ochranu pronajímatele (otázka je, nakolik bude prakticky využitelná zejm. s ohledem na skutečnost, že v konečném důsledku bude rozhodovat soud), když zakotvuje, že pronajímatel může poté, co pominuly okolnosti, kdy nájemci mimořádné opatření při epidemii znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného, nejdříve však po skončení nouzového stavu, požadovat zrušení nájmu, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel, zejména mohl-li by v důsledku omezení upadnout do takové nouze, že nebude mít ani na nutnou výživu vlastní nebo nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen.

V kontextu se shora uvedeným je třeba upozornit, že odklad nájmu, resp. nemožnost jednostranné výpovědi ze strany pronajímatele ze shora uvedených důvodů, se nijak nedotýká povinnosti k úhradě služeb spojených s užíváním bytu, resp. zákon tuto problematiku nijak neřeší, tudíž se lze domnívat, že služby bude nájemce nucen hradit ve stávajícím, „normálním" režimu.

Zákon rovněž nijak neřeší otázku prodlení s úhradou nájmu v rozhodném období ve vztahu k event. možnosti pronajímatele požadovat úroky z prodlení. Vzhledem k tomu, že v důsledku zákonného opatření dochází pouze k nemožnosti jednostranného ukončení nájmu za předestřených podmínek, domníváme se, že pronajímatel bude mít nárok na zaplacení úroků z prodlení.

Velmi podobná úprava dopadá dle zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání, na nájemce nebo podnájemce prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li prostor nebo místnost alespoň převážně k podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen. I v tomto případě nemůže pronajímatel v době do 31. 12. 2020 nájem jednostranně ukončit pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného spojeným s užíváním prostoru sloužícího k podnikání, pokud prodlení nastalo ode dne 12. března 2020 do 30. června 2020 a v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti. Ani v tomto případě se zákon nedotýká jiných důvodů pro skončení nájemního vztahu ze strany pronajímatele. Pronajímatel má rovněž právo vypovědět nájem s výpovědní dobou, která činí 5 dní, v případě, že nájemce neuhradí do 31. 12. 2020 všechny dluhy na nájemném, které se staly splatnými v době od 12. března 2020 do 30. června 2020. Ochrana pronajímatele je zakotvena i v obsahu tohoto zákona, když pronajímatel může poté, co pominuly okolnosti spočívající ve znemožnění nebo podstatném ztížení provozování podnikatelské činnosti, nejdříve však po skončení nouzového stavu, požadovat zrušení nájmu, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel.

Ani v zákoně, který se týká prostor sloužících podnikání, není řešena problematika povinnosti úhrady služeb, tzn. na této povinnosti nájemce se ničeho nemění. Rovněž se lze důvodně domnívat, že nárok na úhradu event. úroků z prodlení není zákonem nijak dotčen.

Vedle shora zmíněné nové zákonné úpravy dopadá na oblast nájemních vztahů celá řada dalších ustanovení obecně závazných právních předpisů, zejm. občanského zákoníku, jejichž použití přichází v úvahu pro zmírnění či dokonce vyloučení negativních následků, které jsou spojeny s existencí pandemie. V této souvislosti lze konstatovat, že ještě před tím, než se přistoupí k jakémukoliv jednostrannému právnímu kroku, ať již ze strany pronajímatele či nájemce, měly by to být dotčené smluvní strany, které by se měly pokusit překlenout toto, pro všechny velmi obtížné, období dohodou (zde zejm. v podobě slevy z nájmu apod.).

Pokud se smluvním stranám nezdaří uzavřít jakoukoliv dohodu, která by odrážela specifičnost nastalé situace, lze využít některý z institutů, které jsou obsaženy ve stávající zákonné úpravě.

Občanský zákoník v ustanovení § 1764 hovoří o tom, že změní-li se po uzavření smlouvy okolnosti do té míry, že se plnění podle smlouvy stane pro některou ze stran obtížnější, nemění to nic na její povinnosti splnit dluh. Nicméně v § 1765 odst. 1 je zakotveno, že dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Pokud nájemní smlouva použitelnost tohoto ustanovení nevylučuje (což se v mnoha případech děje), lze uvažovat o tom, že by se nájemce mohl na základě tohoto ustanovení domáhat slevy z nájmu. Pokud ovšem na sebe nájemce převzal nebezpečí změny okolností, nebude pro něj uvedené ustanovení použitelné.

Z ustanovení § 2205 občanského zákoníku vyplývá pro pronajímatele povinnost přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata a zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu. Domníváme se, že v případě přijatých opatření lze uvažovat o tom, že v řadě případů pronajímatelé tuto svoji základní povinnost porušují, tudíž z tohoto stavu vyplývají příslušné právní důsledky, resp. možnosti pro nájemce.

Dle ustanovení § 2212 odst. 3 občanského zákoníku bude-li nájemce rušen v užívání věci nebo jinak dotčen jednáním třetí osoby, má právo na přiměřenou slevu z nájemného, pokud takové jednání třetí osoby pronajímateli včas oznámil. Toto ustanovení bude teoreticky použitelné za situace, kdy stát bude v předmětném případě považován v soukromoprávních vztazích za „třetí osobu", což je velmi diskutabilní.
V souvislosti s nastalou situací mohou být relevantní úvahy (vedle slevy z nájmu) také o ukončení nájmu ze strany nájemce, nicméně zde je nutno podotknout, že právní úprava neposkytuje zcela jednoznačnou možnost využití jednotlivých důvodů ukončení nájemního vztahu v situaci nastalé pandemie, resp. využití některých z nich může být problematické. Použitelné bude zřejmě ustanovení § 2308 písm. b) občanského zákoníku, které hovoří o tom, že nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby, přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor. Ostatní důvody, spočívající v nemožnosti plnění, či porušení povinností ze strany pronajímatele zvlášť závažným způsobem, nejsou rozhodně automaticky použitelnými a budou vyžadovat posouzení každého konkrétního případu.

V souvislosti s jednotlivými v úvahu přicházejícími kroky směřujícími k požadavkům na slevu z nájmu, či dokonce k ukončení nájemního vztahu je nutno zdůraznit, že zvláště v dnešní době nelze pomíjet problematiku dobrých mravů, která může hrát při event. rozhodování soudů významnou roli. Je velmi pravděpodobné, že soudy budou při hodnocení jednotlivých právních jednání, ať již nájemce či pronajímatele, klást zvýšený důraz na jejich mravnost při zohlednění okolností souvisejících s existencí zcela bezprecedentního stavu.

Jsme si vědomi toho, že skutečnosti uvedené v tomto článku nemohou představovat vyčerpávající přehled možností postupu nájemce či pronajímatele, záměrem bylo spíše zdůraznit nejdůležitější z nich, resp. informovat o zásadních změnách, ke kterým v posledním dnech, sic na přechodnou dobu, došlo. V dnešní velmi dynamické době lze očekávat jak další změnu právní úpravy, tak zejména změnu přístupu k jednotlivým aspektům, proto se budeme snažit informace uvedené v tomto článku přiměřeně aktualizovat.

Mgr. Jakub Žiška, advokát

 

Aktualizace k: 14. 4. 2020

30 let na trhu

Advokátní kancelář Muzikář & Partners působí na trhu právních služeb již 30 let.

více »

GDPR

Právní poradenství v návaznosti na Obecné nařízení o ochraně osobních údajů.

více »

Koronavirus, nouzový stav a právo

Informací je všude plno, ale my s nimi umíme pracovat. Poskytujeme právní poradenství k dopadům epidemie COVID-19 a krizových opatření na právní vztahy.

více »

Školení a přednášková činnost

Nabízíme firemní školení k vybrané právní problematice dle požadavků klienta.

více »

Podporujeme

Naše advokátní kancelář dlouhodobě podporuje společensky přínosné aktivity.

více »


| |